Aidat Borçları: Gecikme Tazminatı, İcra Takibi ve Kiracının Sorumluluğu
KISA CEVAP
Kat maliki, ortak giderlere katılmaktan kaçınamaz. Aidatını geciktiren malik, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Yönetici veya kat maliklerinden her biri, ödenmeyen aidat için icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir. Kiracı da ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadar müteselsilen sorumludur.
Aidat Ödemek Zorunlu mudur?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak giderlerine ve yönetim giderlerine katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülükten kaçınmanın kabul edilen bir yolu yoktur; özellikle şu iki mazeret hukuken sonuç doğurmaz:
- “Dairemde oturmuyorum, kullanmıyorum.” Kanun, ortak giderlerden sorumluluğu kullanıma değil kat maliki sıfatına bağlar. Boş duran daire için de aidat ödenir.
- “Asansörü/otoparkı kullanmıyorum.” Ortak yerlerden yararlanmaktan vazgeçmek, gidere katılma borcunu ortadan kaldırmaz.
Giderlerin nasıl paylaşılacağı yönetim planında düzenlenir. Yönetim planında hüküm yoksa kanundaki dağıtım esasları uygulanır; bazı giderler eşit, bazıları arsa payı oranında paylaştırılır.
Gecikme Tazminatı: Aylık Yüzde Beş
Ortak gider payını zamanında ödemeyen kat maliki, gecikilen her ay için yüzde beş oranında gecikme tazminatı öder. Bu oran kanunda belirlenmiştir ve yönetim planıyla daha yüksek belirlenemez. Bileşik faiz uygulanmaz; hesabın doğru yapılması, açılacak takibin akıbeti açısından önemlidir çünkü fahiş hesaplanan bir talep itiraza uğradığında alacaklı aleyhine sonuç doğurabilir.
Kiracı Aidattan Sorumlu mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, bağımsız bölümü kiracı olarak kullananlar da ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır ve kiracı, ödediği tutarı kira borcundan düşebilir. Uygulamada bu, yöneticinin hem malike hem kiracıya başvurabilmesi anlamına gelir.
Tahsil Yolları
- İhtar. Zorunlu olmamakla birlikte, borcun ve gecikme tazminatının açıkça bildirildiği yazılı bir ihtar, sonraki aşamalarda ispat kolaylığı sağlar.
- İcra takibi. Yönetici veya kat maliklerinden her biri, ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu 7 gün içinde itiraz ederse takip durur ve alacaklının itirazın iptali yoluna gitmesi gerekir.
- Dava. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Hâkimin müdahalesi (m.33). Kat maliklerinden birinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlinde diğer maliklerin mahkemeye başvurma imkânı vardır.
Kanunun 25. maddesi, yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal eden ve bu nedenle diğer kat malikleri için çekilmez hâle gelen malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devrini dahi mümkün kılar. Aidat yönünden bu yola gidilebilmesi kanunda belirli tekrar koşullarına bağlanmıştır ve istisnai bir sonuçtur.
Süreler ve Zamanaşımı
| Konu | Süre / Oran |
|---|---|
| Gecikme tazminatı | Aylık %5 |
| Ödeme emrine itiraz | 7 gün |
| Aidat alacağında zamanaşımı | Dönemsel edim niteliği nedeniyle 5 yıl |
| Kat malikleri kurulu kararının iptali | Kural olarak öğrenmeden itibaren 1 ay, her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay |
Kurul kararının iptali süresi özellikle önemlidir: usulsüz alındığını düşündüğünüz bir kararı süresinde dava etmezseniz karar geçerliliğini korur ve buna dayanan aidat talepleri de geçerli sayılır.
Gebze’de Site ve Apartman Uyuşmazlıkları
Gebze, Çayırova ve Darıca’daki toplu yapı ve site yönetimlerinde uyuşmazlıklar çoğunlukla yönetim planının yorumundan ve gider paylaşım esaslarından doğar. Yönetim planınızın ilgili maddeleri, izleyeceğiniz yolu belirlediği için sürecin başında incelenmelidir. Değerlendirme için bir Gebze gayrimenkul avukatı ile görüşebilirsiniz.
Resmî Kaynaklar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için Mevzuat Bilgi Sistemi, içtihat için Yargıtay.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat ödemeyene ne yapılabilir?
Yönetici veya kat maliklerinden her biri icra takibi başlatabilir ya da sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Gecikilen her ay için yüzde beş gecikme tazminatı talep edilir.
Boş dairenin aidatı ödenir mi?
Evet. Ortak giderlere katılma yükümlülüğü kullanıma değil kat maliki sıfatına bağlıdır; daire boş olsa da aidat ödenir.
Kiracı aidattan sorumlu mudur?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadar kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur ve ödediğini kira borcundan düşebilir.
Aidat alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Aidat dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir.
Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?
Karara karşı iptal davası açılır. Süre kural olarak kararı öğrenmeden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır.
Aidat uyuşmazlığı mı yaşıyorsunuz?
İster yönetici ister kat maliki tarafında olun, yönetim planınızı ve alacak hesabınızı inceleyip yol haritası çıkaralım.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilir ve burada anlatılan süreler ile usuller dosyanıza birebir uymayabilir. Mevzuat ve yargı uygulaması değişebildiğinden, işlem yapmadan önce güncel durumu bir avukatla teyit etmeniz önerilir. Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları ve Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanmıştır.