Gebze'de Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı: Malik Hakları

Marmara deprem kuşağında yer alan Gebze, yoğun ve büyük ölçüde eski bir yapı stoğuna sahiptir. Bu nedenle kentsel dönüşüm, bölgedeki ev sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biridir. Süreç 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a dayanır ve 2023-2024'te önemli değişikliklere uğramıştır. Bu yazıda riskli yapı tespitinden malik haklarına kadar güncel süreci açıklıyoruz.

Riskli Yapı Nedir, Nasıl Tespit Edilir?

Riskli yapı, deprem gibi afetlerde yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan binadır. Tespit için tek bir malikin başvurusu yeterlidir; tüm maliklerin anlaşması gerekmez. Malik, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak risk tespit raporu aldırır. Rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın il müdürlüğüne bildirilir; yapı riskli çıkarsa durum tapu kütüğüne şerh edilir.

Riskli Yapı Kararına İtiraz

Riskli yapı kararına katılmayan malikler, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde Bakanlık bünyesinde oluşturulan teknik heyete itiraz edebilir. İtiraz, raporun bilimsel ve teknik yönden yeniden incelenmesini sağlar.

Bina Riskli Çıktı: Yıkım ve Tahliye Süreci

Yapının riskli olduğu kesinleşince maliklere yıkım için süre verilir (idarece belirlenen, altmış günden az olmayan süre; gerektiğinde ek süre). Bu süre içinde bina yıkılmazsa yıkım idari yolla gerçekleştirilir. Tahliye ve yıkım işlemleri sırasında maliklere kira (taşınma) yardımı gibi destekler sağlanabilir.

Malik Çoğunluğu: Artık "Salt Çoğunluk" (2023 Değişikliği)

Bu, en kritik güncel değişikliktir. Eskiden dönüşüm kararları için maliklerin en az üçte iki (2/3) çoğunluğu aranırdı. 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile bu şart kaldırılmıştır. Artık; binanın yeniden yapılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi imzalanması, payların satışı gibi kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (yarıdan fazlası) ile alınabilir.

Karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümleri, arsa payları rayiç bedel üzerinden (SPK lisanslı değerleme ile) diğer maliklere veya Bakanlığa satılabilir. Uygulama esasları 21 Mayıs 2024 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle düzenlenmiştir. Yani "komşum imza vermiyor, dönüşüm tıkandı" dönemi büyük ölçüde geride kalmıştır.

Kat Karşılığı / Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi

Dönüşümün kalbi, malikler ile müteahhit arasındaki sözleşmedir. İmzalamadan önce şu noktalara dikkat edin: teslim süresi ve gecikme cezası, hangi malike hangi dairenin verileceği (daire tahsis çizelgesi), müteahhitten alınacak teminat/ipotek, kat irtifakı ve tapu devrinin zamanlaması. Ayrıntılar için kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yazımıza bakın.

Malik Hakları ve Devlet Destekleri

• Kira (taşınma) yardımı: Dönüşüm süresince maliklere aylık kira desteği,
• Kredi ve faiz desteği: Yeniden yapım için düşük faizli/destekli konut kredileri,
• Vergi ve harç istisnaları: Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, damga vergisi gibi bazı yükümlülüklerde muafiyet.

Destek tutarları ve şartları dönemsel kampanyalara göre değişir; güncel oranları başvuru öncesi teyit ettirmek önemlidir.

Gebze'de Kentsel Dönüşümde Avukatın Rolü

Kentsel dönüşüm, milyonlarca liralık taşınmazların el değiştirdiği hassas bir süreçtir. Bir avukat; kat karşılığı sözleşmesini müvekkil lehine denetler, salt çoğunluk kararının usulüne uygun alınıp alınmadığını inceler, karara katılmayan malikin haklarını korur ve müteahhitle çıkan uyuşmazlıklarda temsil sağlar. Gebze ve Kocaeli'deki tapu-gayrimenkul davaları için bu rehberimize göz atabilirsiniz.

Resmi Kaynaklar

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kocaeli Çevre, Şehircilik İl Müdürlüğü ve Gebze Belediyesi.

Sıkça Sorulan Sorular

Bu makale bilgilendirme amaçlıdır. Somut durumunuz için bir avukat ile görüşünüz.