Gebze'de Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Bir arsayı veya daireyi almak için anlaştınız; ama tapu devri hemen yapılamıyor (kredi, ödeme planı, inşaatın bitmemesi vb.). İşte bu durumda hakkınızı güvence altına alan araç taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu yazıda satış vaadinin ne olduğunu, geçerlilik şartını, tapuya şerhini, cebri tescil davasını ve Gebze'deki uygulamayı anlatıyoruz.
| Özellik | Şerhli Satış Vaadi | Şerhsiz |
|---|---|---|
| 3. kişiye karşı ileri sürme | Evet (5 yıl) | Hayır |
| Mal başkasına satılırsa | Vaad korunur | Genelde sadece tazminat |
| Geçerlilik şekli | Noterde düzenleme | Noterde düzenleme |
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi, tarafların ileride taşınmazın satışını (tapuda devrini) yapmayı taahhüt ettikleri bir ön sözleşmedir. Satıcı taşınmazı devretmeyi, alıcı ise bedeli ödemeyi vaat eder. Kat karşılığı inşaat işlerinde ve peşin ödenemeyen alımlarda sıkça kullanılır. Kat karşılığı ilişki için kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yazımıza bakın.
Geçerlilik Şartı: Noterde Düzenleme
En kritik nokta şudur: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterde "düzenleme" şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Ev sahibiyle aranızda imzaladığınız adi yazılı (el yazısı/matbu) bir "satış vaadi" kâğıdı hukuken geçersizdir ve size tapu isteme hakkı vermez. Bu yüzden anlaşmayı mutlaka notere düzenlettirin.
Satış Vaadinin Tapuya Şerhi
Noterde düzenlenen satış vaadi, tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK m.1009). Şerhin faydası büyüktür: taşınmaz araya giren üçüncü kişilere satılsa dahi, şerh sayesinde vaadinizi onlara karşı da ileri sürebilirsiniz. Şerh, tapuya işlendiği tarihten itibaren beş yıl süreyle üçüncü kişilere karşı etkisini korur. Şerhsiz satış vaadinde ise satıcı taşınmazı başkasına devrederse, elinizde yalnızca tazminat talebi kalabilir.
Satıcı Devretmiyorsa: Cebri Tescil Davası
Bedeli ödediğiniz hâlde satıcı tapu devrinden kaçınıyorsa, tapu iptali ve tescil (cebri tescil) davası açarak taşınmazın mahkeme kararıyla adınıza tescilini sağlayabilirsiniz. Bu talep, satış vaadinden doğan hakkın mahkeme eliyle yerine getirilmesidir. Satış vaadinden doğan alacak hakkı on yıllık zamanaşımına tabidir; ancak alıcı taşınmazı teslim alıp kullanıyorsa Yargıtay uygulamasında zamanaşımı savunması dinlenmeyebilir.
Satış Vaadinde Dikkat Edilecekler
- Tapu kaydını inceleyin: Üzerinde ipotek, haciz, başka bir satış vaadi şerhi olup olmadığına bakın.
- Şerhi ihmal etmeyin: Noterde düzenlettikten sonra mutlaka tapuya şerh koydurun.
- Bedel ve teslim tarihini net yazın: Ödeme planı, gecikme ve cayma sonuçları sözleşmede açık olmalı.
- Kat irtifakı/iskân durumu: Projeden alımlarda inşaatın ruhsat ve iskân durumunu kontrol edin.
Tapudaki hatalı kayıtların düzeltilmesi için tapu kaydı düzeltme yazımıza bakabilirsiniz.
Gebze'de Satış Vaadi ve Tapu İşlemleri
Satış vaadi Gebze'deki noterlerden düzenlenir ve Gebze Tapu Müdürlüğü'ne şerh edilir. Cebri tescil ve tapu iptali davaları taşınmazın bulunduğu yer Gebze Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Gebze ve Kocaeli genelindeki tapu/gayrimenkul davaları için rehberimize, kapsamlı destek için Gebze Gayrimenkul Avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Resmi Kaynaklar
Türk Medeni Kanunu (4721), Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Gebze Adliyesi.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibiyle aramızda yazdığımız satış vaadi kâğıdı geçerli mi?
Hayır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde 'düzenleme' şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Adi yazılı (el yazısı/matbu) bir belge size tapu isteme hakkı vermez; anlaşmayı mutlaka notere düzenlettirmeniz gerekir.
Satış vaadini tapuya şerh etmenin faydası nedir?
Şerh, taşınmaz üçüncü kişilere satılsa bile vaadinizi onlara karşı ileri sürme imkânı verir ve tapuya işlendiği tarihten itibaren beş yıl süreyle etkisini korur. Şerhsiz satış vaadinde satıcı malı başkasına devrederse elinizde çoğunlukla yalnızca tazminat talebi kalır.
Bedeli ödedim ama satıcı tapuyu devretmiyor, ne yapabilirim?
Tapu iptali ve tescil (cebri tescil) davası açarak taşınmazın mahkeme kararıyla adınıza tescilini isteyebilirsiniz. Taşınmazı teslim alıp kullanıyorsanız zamanaşımı savunması çoğu kez dinlenmez.
Satış Vaadi ve Tapu İşlemleriniz İçin
AV. AYŞENUR AVCI HUKUK BÜROSU — Gebze'de satış vaadi, tapu iptali ve tescil davaları.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır. Somut durumunuz için bir avukat ile görüşünüz.